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 住宅ローン控除の拡大と消費税アップでトクする?2013年度税制改正大綱に住宅ローン控除の拡大が盛り込まれました。減税は消費税増税との抱き合わせなのだが、トクするケースとそうでもないケースが明らかになってきた。

次項有住宅ローン控除が倍増するのは新築住宅だけ!?
まずおさらいしておくと、現行の住宅ローン控除は住宅ローン年末残高のうち2000万円までの部分について、その1%に相当する額が所得税や住民税から控除される。控除期間は10年間なので、最大控除額は「20万円×10年間」で200万円。税制改正大綱では、消費税が8%にアップする2014年4月から2017年

まで、住宅ローン控除の対象となるローン残高の上限を4000万円に引き上げるとした。実施されれば最大控除額400万円の大型減税となる。

問題はこの大型減税に「8%(2015年10月からは10%)の消費税が適用されるケースに限る」と“ただし書き”が付いていることだ。消費税が5%だったり非課税のケースでは、最大控除額は現行と同じ200万円止まりとなる。消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されるが、住宅については工事請負契約のように建物が未完成の場合、半年前の2013年9月末までに契約すると引き渡しが2014年4月以降でも5%のままという経過措置がある。さらに個人が売主となる中古住宅の売買では、そもそも住宅価格に消費税がかからない。

次項有住宅ローン控除の拡大はあくまで景気対策
住宅価格のうち消費税がかかるのは建物価格だけで、土地代にはかからない。だが、住宅ローン控除は建物分と土地分の両方のローンに適用される。仮に税別の建物価格が2500万円とすると、消費税が5%から8%にアップすることで増える税負担は「2500万円×3%」で75万円。一方、土地・建物合わせて5000万円の住宅ローンを借りたとすると、住宅ローン控除の拡大で戻ってくる税金は200万円から最大400万円に倍増する。差し引き「200万円−75万円」で125万円のトクになる計算です。

もちろん住宅の価格や住宅ローンの借入額によって損得勘定は変わってくる。しかし、消費税がアップしても住宅ローン控除の拡大で逆にトクできるケースは少なくないだろう。しかも恩恵を受けられるのは新築住宅のほうが中古住宅よりも多いことは明らか。このへんのバランス感覚について、財務省で所得税を担当する主税局税制の担当は、「今回の住宅ローン控除拡大は、消費税引き上げによる駆け込み需要と反動減による落ち込みを抑えることが大きな目的です。マクロの景気対策として導入されるものなので、GDPへの影響が大きい新築住宅の負担軽減が手厚くなるのはやむを得ないでしょう」と話している。

住宅ローン控除の拡大には対象ローン残高の引き上げだけでなく、住民税からの控除額の上限引き上げ(現行9万7500円→改正後13万6500円)や給付措置も含まれる。給付措置の内容は未定で、今年の夏までに詳細が詰められる予定だ。住民税の控除拡大も給付措置も「どちらも所得税の納税額が少なく、住宅ローン控除で税金が戻りきらない所得層向け」で、住宅ローン控除拡大のメリットを受けられる人は増える。

いずれにしろ、今はまだ税制改正案の段階なので、今後の国会審議を経なければ決定ではないが、最大野党の民主党も改正案には基本的に賛成するようなので、この内容どおりに決まる公算が大きい。最後の関門は消費税引き上げが「景気動向を踏まえて今年秋までに最終決定する」ことになっていることだが、アベノミクス効果でこのまま景気回復基調が続けば、税率アップがひっくり返る事態にはならないかもしれない。

 

住宅ローン控除(消費税・新消費税・控除額) 
新築住宅(未完成) 2013年9月まで 5% 200万 5% 200万
  2913年10月以降 5% 200万 8% 400万
新築住宅(完成済) 問わない 5% 200万

8%

400万
中古住宅(個人売主) 問わない 非課税 200万 非課税 200万
中古住宅(個人売主) 問わない 5% 200万 8%

400万

 

ということで・・・(^^)

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